Trong những năm qua thị trường đất nền đang rất hấp dẫn và bền vững nhất với nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi phân khúc này vừa túi tiền, tính thanh khoản cao, và mang lại lợi nhuận cao. Nhưng khi quyết định mua đất nền dự án, bạn cũng phải đối mặt với những rủi ro như tiền thanh toán rồi mà hàng năm nền không có, đòi lại tiền không được, chủ đầu tư đất nền bỏ trốn, nhiều người đã trắng tay sau bao năm tích cóp tiết kiệm tiền rồi bỏ vào đất nền. Khách hàng nên tìm hiểu kỹ các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án để không gặp rắc rối về sau.
Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án cần phải biết
Theo cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
Về hợp đồng, theo như thông thường thì chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Người mua đất nền dự án sẽ tiến hành thanh toán tiền đất nền theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).
Sau khi ký hợp đồng loại này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, và thông qua các hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể gặp vấn để rắc rối, bởi khi có vấn đề tranh chấp khởi kiện xảy ra, phía người mua sẽ gặp phiền toái do pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Về quy định khi mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng và nghĩa vụ pháp lý tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền.
Sau khi đã được cho phép, chủ đầu tư mới được phép bán đất nền dự án. Người mua đất nền dự án nên tìm hiểu kỹ dự án đó đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
Trong hợp đồng thường có 2 trường hợp:
- Trường hợp 1: Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc phải đem ra công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm các điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
Đối với thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp, nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
- Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải đem ra công chứng.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
Về thủ tục cấp sổ
Thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án
Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:
- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
- Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
- Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản
- Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).
Với những thông tin cơ bản trên về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án, Real Land hy vọng đã giúp bạn có thêm những kiến thức sơ lược.
