Nhiều ngân hàng liên tục siết tín dụng vào bất động sản khiến nhiều chuyên gia cho rằng, Thị trường Bất Động Sản trong thời gian tới sẽ khó khăn hơn.
Việc các ngân hàng dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái ‘siết’ cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
Gần đây, một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Như với Sacombank mới đây đã yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.
Còn Techcombank, đơn vị này đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4.
Lộ trình siết van tín dụng đã được cân nhắc đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn. Theo các chuyên gia, nhiều khả năng van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định thị trường nhà đất. Đây chỉ mới là bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản khi chỉ một vài nhà băng tiến hành kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận.
Có hơn một thập niên tư vấn bất động sản và quan sát thị trường địa ốc qua các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái, chuyên gia Phạm Hoàng Quốc Anh cho hay: Hiện nay các loại hình vay đầu tư bất động sản ghi nhận 3 hình thức phổ biến: vay mua nhà, vay mua đất, vay để xây sửa nhà. Hình thức nào cũng ít nhiều sử dụng vốn vay ngân hàng. Do đó các tác động của việc siết tín dụng bất động sản sẽ không đồng đều do mục đích tiếp cận vốn khác biệt.
Việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ, ngân hàng vẫn từ chối cho vay. Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo “room tín dụng đã duyệt”, nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Trên thực tế đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư. Khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.
Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM nhìn nhận, động thái các ngân hàng siết van tín dụng đã có lộ trình từ trước nên hầu như các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức, doanh nghiệp sẽ không bị bất ngờ. Dù lộ trình siết tín dụng đã được vạch ra từ giai đoạn 2019-2021, theo ông, các bên tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do sự lệ thuộc vào vốn vay của ngành này vẫn còn khá lớn.
Theo các chuyên gia, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường gì đó nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung – dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.
Thị trường Bất Động Sản và nhà đầu tư Bất Động Sản bị ảnh hưởng ra sao?
Việc siết tín dụng giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà đất vốn đã quá cao trong thời gian qua. Với những nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi, không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chỉ sử dụng với tỉ trọng nhỏ và doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt sẽ ít bị tác động khi các ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng. Theo các chuyên gia, siết chặt tín dụng bất động sản có mặt tích cực là góp phần kiểm soát được lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn.
Từ đó hạn chế được nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản, nhà đầu tư sẽ phải sử dụng tiền nhàn rỗi hoặc vốn vay tỉ trọng nhỏ và đầu tư trong trung và dài hạn (4-10 năm), thị trường vắng bóng hoặc giảm thiểu lượng lớn nhóm nhà đầu tư liên tục mua bán lướt sóng, đẩy giá lên cao liên tục như thời gian qua. Đồng thời, việc siết tín dụng cũng sẽ giúp nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ trở nên cẩn trọng hơn, chọn lựa những kênh đầu tư phù hợp hơn, không đầu tư vào những dự án không đầy đủ pháp lý, chậm tiến độ…
Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Trong đó yếu tố tích cực là giúp thị trường thanh lọc một lượng lớn giới đầu cơ, vay ngân hàng để mua đất, phân lô bán nền, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn sẽ gặp khó khăn khi cần vay vốn mua vào…
Về phía doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để đầu tư, phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang mở bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà đang trở nên bị động hơn.
Dù vậy, việc siết tín dụng sẽ không làm giá bất động sản giảm giá, đi xuống. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những ảnh hưởng có chăng là thanh khoản sẽ giảm và giá bán đi ngang. Nguyên nhân là bởi những nhà đầu tư dài hạn, có dự trù tài chính tốt sẽ không ảnh hưởng nhiều, bởi họ đã có kế hoạch dài hơn.
