Thị trường bất động sản năm 2023 vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn, thách thức và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố:lãi suất ngân hàng cao, trái phiếu, room tín dụng siết chặt và thị trường chứng khoán vẫn biến động phức tạp. Tuy nhiên, năm 2023 hứa hẹn chứng kiến những điểm sáng đem lại cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc trên thị trường.
Các “nút thắt” về thị trường bất động sản dần được tháo gỡ
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội dự báo thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Ông Hiếu cũng kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS năm 2023. Theo ông Hiếu, điều tiên quyết là sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS), thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu (nhất là các phân khúc BĐS…).
Dự báo phân khúc bất động sản sẽ tăng trưởng trong năm 2023, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, phân khúc bất động sản trung cấp và cao cấp dự kiến sẽ là một trong những kênh đầu tư trung và dài hạn đầy tiềm năng. Bởi tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm.
Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường. người mua để ở và người mua đầu tư dài hạn chiếm phần lớn trong bối cảnh hạn chế tín dụng. Người mua quan tâm nhiều hơn đến các dự án đã hoàn thành và cung cấp các tiện ích phù hợp, tình trạng pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín.
Ông Thanh cũng dự báo, thị trường bất động sản tháng cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở và đất nền. Tại TP.HCM, điểm sáng là khu vực phía Tây khi quy hoạch hạ tầng ngày càng phát triển, các dự án nhà ở được đầu tư đồng bộ, nhiều tiện ích, all in one…có quy mô lớn, được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, trải nghiệm sống độc đáo hấp dẫn khách mua, đặc biệt đối với những khách mua để ở. Trong đó, Khu Tây và khu vực ven thành phố đóng góp chính vào lượng cung mới qua các năm chủ yếu nhờ vào hạ tầng kết nối với các quận, huyện dần được cải thiện, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo, quý I/2023, thị trường BĐS Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian. Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.
Năm 2023 – Thời điểm nắm bắt cơ hội đầu tư
Nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành trong 2022. Với độ trễ 6 tháng đến một năm, dự kiến trong năm 2023 bắt đầu phát huy tác dụng.
Nghị Định 44/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm sáng được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Nghị quyết 18-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào Ngày 16/6/2022 với những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý như : Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn; Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp,… Những điểm này nếu được triển khai hiện thực hóa thành Luật sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS trong thời gian tới.
Cùng với đó là tốc độ đô thị hóa tăng (từ 35% năm 2019 lên 37% năm 2021, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.
Đặc biệt, chương trình phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội 2022 – 2023 với quy mô 350.000 tỷ đồng; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ hội tốt thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Bài học tương tự đã từng diễn ra khi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cùng một số luật liên quan tới bất động sản. Tác động đã thấy rõ ngay sau đó khi thị trường đang ở giai đoạn đáy năm 2012 nhanh chóng phục hồi và liên tục phát triển từ đó tới nay.
Với nhiều thay đổi và thách thức như trên, 2023 sẽ là thời điểm quan sát và “săn mồi” của người mua trong 2 quý đầu, cũng như sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt.
Với người mua tại các dự án hình thành tương lai đang triển khai. Do khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ chủ đầu tư, cũng như nguồn vốn sụt giảm, bị siết từ cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, đây là thời cơ “chưa từng có” để người cầm tiền mặt và có khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ có cơ hội mua bất động sản “khi đang triển khai”, thậm chí gần giao nhà, với giá bằng lúc “mở bán” khi chỉ là bãi đất trống.
Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản “tài trợ” tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường.
Các sản phẩm tích giữ tài sản đất tỉnh ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 15% – 25% so với đỉnh tháng 5/2022. Tuy nhiên đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung – dài hạn 5 – 10 năm.
Các dự án có nhu cầu sử dụng thực càng ít thì giá sẽ giảm càng nhiều. Các dự án nhà ở có nhu cầu sử dụng thực cao (ở, cho thuê), nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn, giá chỉ đi ngang, hoặc nếu cần thanh khoản nhanh chỉ cần giảm 5% đến 10% so với giá thị trường hiện tại là có người mua.
Tuy nhiên, cùng với cơ hội thì thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2023 là nguồn cung còn khan hiếm, chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao; việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản trong tương lai.
Những điều nhà đầu tư cần chuẩn bị trước khi bước vào “cuộc chơi” của thị trường bất động sản trong năm 2023
Theo TS. Nguyễn Quốc Huy: Đầu tiên, bản thân các nhà đầu tư bất động sản phải coi đây chính là một nghề. Đã là một nghề thì phải hết mình với nghề, bất kể khi thị trường lên hay xuống thì vẫn phải gắn bó chứ không rời bỏ thị trường. Để làm được điều đó, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực nghề, bao gồm 7 yếu tố sau:
Thứ nhất, phải chuẩn bị một tâm thế đúng đắn khi bước chân vào nghề bất động sản. Xuất phát từ tâm thức, phải coi đây là một nghề giúp tạo ra giá trị cho xã hội và kiên trì theo nghề. Dù thời gian ban đầu có thể sẽ phải chịu thua thiệt nhưng đến khi đầu tư thành công thì sẽ gặt hái được “trái ngọt”.
Một thực trạng đáng buồn hiện nay là không ít người bước chân vào lĩnh vực bất động sản với tâm thức chỉ muốn cố gắng chộp giật cơ hội bằng cách thổi giá, đánh bóng sản phẩm, gây nên sốt ảo để ăn tiền chênh lệch trong ngắn hạn và không bền bỉ với nghề.
Thứ hai, từ tâm thế đúng đắn mới có thể đưa ra tư duy dài hạn về nghề. Nên lưu ý đây phải là tư duy đầu tư chứ không phải tư duy lướt sóng, đầu cơ.
Người có tư duy dài hạn sẽ biết cách đầu tư vào thị trường bất động sản theo giá trị thực và thời gian có thể kéo dài hàng năm trở lên. Khi đó, nhà đầu tư sẽ nhận thức được cần phải có thái độ với nghề, phải chăm chỉ lao động, xông pha, tấn công, tìm tòi và học hỏi. Đây chính là sự khác biệt cốt lõi khi những người đầu tư lướt sóng thường chỉ trông chờ thị trường lên hoặc xuống và hoàn toàn không có thái độ với nghề.
Thứ ba, kiến thức cũng là yếu tố cực kỳ quan trọng. Tôi khẳng định, học kiến thức về bất động sản một cách bài bản cần phải nghiên cứu trong vòng ít nhất 2 năm thì mới hiểu một cách cơ bản. Bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với tài chính, ngoài ra còn đi liền với nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, môi trường, phong thủy, công nghệ, xây dựng, luật,… Do đó, nhà đầu tư cũng cần phải có những kiến thức bổ trợ.
Thứ tư, từ tư duy đúng đắn sẽ có thái độ đúng đắn. Khi đó, nhà đầu tư sẽ tìm tòi để tiếp thu thêm kiến thức về bất động sản, bao gồm: Các loại hình sản phẩm, phân khúc của thị trường, kiến thức về tài chính, marketing, nhân sự, công nghệ, phong thủy… Từ đó nắm rõ thời thế, cơ hội của bản thân để người ta đưa ra những “đòn đánh” chính xác. Có thể thấy chỉ từ một lĩnh vực địa ốc nhưng đã liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác.
Thứ năm, là yếu tố tinh thần. Cần phải có một tinh thần “thép” để vững vàng tâm lý khi đi đầu tư và chống chọi lại với những biến động lên xuống của thị trường
Thứ sáu, là vấn đề về công cụ. Muốn đi đường dài trên thị trường cần phải có các công cụ hỗ trợ để thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp, bài bản.
Thứ bảy, từ kiến thức sẽ sinh ra các kỹ năng cần thiết để phục vụ cho công việc.
Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở đó thì vẫn chưa đủ để phát triển lâu dài. Thêm vào đó, còn phải chuẩn bị các mối quan hệ trong nghề. Với vai trò là nhà đầu tư, những mối quan hệ với cơ quan hành chính Nhà nước, các đơn vị tạo lập thị trường, các chủ đầu tư, các sàn giao dịch, các đơn vị tài chính – ngân hàng, các môi giới địa ốc… đều rất quan trọng và cần thiết. Ngoài ra, còn phải có quan hệ với những nguồn thông tin liên quan đến đất đai, luật, quy hoạch,… Thêm vào đó cũng cần phải có những tệp khách hàng để đem lại nhiều cơ hội.
Có thể thấy, nghề này rất phức tạp chứ không hề đơn giản, không phải chỉ cần bỏ nguồn tiền vào sản phẩm địa ốc và ngồi chờ giá lên thì bán.
Do đó, hãy chú trọng nâng cao năng lực và kiến thức. Những “đại bàng” khôn ngoan sẽ biết biến thách thức thành cơ hội, họ không những không e dè mà ngược lại, còn mong chờ thách thức đến để đương đầu.
